Бурысҡа батыумы, әллә проблеманы хәл итеүме?

Тауар хаҡы төшһә, алыусылар арта...

Ошо уҡ Бюро мәғлүмәттәренән күренеүенсә, быйылғы август айында ғына ла Рәсәй банктары дөйөм суммаһы 319,6 миллиард һум булған 128 мең ипотека кредиты биргән. Был айырыуса йәйге айҙарҙа арта төшкән: августа, унан алдағы айға ҡарағанда, үҫеш 15 процент тәшкил итә. Әйткәндәй, 2019 йыл менән сағыштырғанда ла быйыл ошондай кредиттар һаны 37 процентҡа артҡан.

Бурысҡа алыу еңел түгел: Үҙәк банк мәғлүмәттәренә ҡарағанда, быйыл 1 июлгә халыҡтың ипотека буйынса бурысы 8,2 триллион һумға еткәйне, йәғни бер йыл эсендә 13,8 процентҡа артҡан. Был осраҡта, Берләшкән кредит бюроһы раҫлауынса, кредиттың тулы хаҡы (төп бурыс, кредит проценттары, комиссия йыйымдары һәм башҡалар) июлдә туғыҙ процентҡаса төшкән, ә кредитты тулыһынса түләп бөтөүҙең уртаса оҙайлығы 200 ай тәшкил иткән. Был ике күрһәткес тә баҙар өсөн рекордлы булды.

Әлбиттә, банктар кредит бирер алдынан ете ҡат үлсәп, бер ҡат киҫә. Ә төҙөлөш тармағын Рәсәй банктары аҡса өсөн иң хәүефле өлкә тип һанай. Ҡасандыр йорт һалған төҙөлөш ойошмаһы 40-50 процент табышҡа иҫәп тота ала ине. Хәҙерге заманда иһә рентабеллелек күрһәткесе 10-15 процент булғанда ла был ойошма уңышлы эшләй тип һанала. Шунлыҡтан квадрат метр хаҡын да төҙөүселәр сығымды ҡаплау маҡсатында ғына арттырырға мәжбүр.

Апрелдә кәмене, июндә артты...

Башҡортостанда йылдың тәүге яртыһында дөйөм суммаһы 41,4 миллиард һум булған 21 меңгә яҡын ипотека кредиты бирелгән. Республиканың Милли банкы хәбәр итеүенсә, 2019 йылдың ғинуар – июне менән сағыштырғанда, дөйөм сумма 10,3 процентҡа артҡан, ә кредит алғандар һаны үҙгәрмәгән тиерлек.

– Әгәр ҙә быйыл тәүге өс айҙа ипотека кредитлауы ай һайын үҫә барһа һәм мартта рекордлы күрһәткесте теркәһәк, апрель-май айҙарында был күренеш һүлпәнәйә төштө, сөнки эпидемиологик мөхит йәнлелекте байтаҡҡа кәметте, – ти Башҡортостан Милли банкының бүлексә етәксеһе урынбаҫары Сергей Коровин. – Июндә ипотека кредиттары биреү тағы артты: был айҙа халыҡ дүрт меңдән ашыу кредит алды, йәғни март күрһәткесе менән тиңләште тиерлек. Беҙҙең баһалауға ярашлы, был үҫешкә, беренсенән, аҙаҡҡа ҡалдырылған ихтыяж эҙемтәләре сәбәпсе булһа, икенсенән, ташламалы федераль программалар, шул иҫәптән 6,5 процент буйынса бирелгән кредиттар булышлыҡ итте.

Ярты йыллыҡ йомғаҡтар буйынса республикала банктарҙың ипотека портфеле (йәғни электән бирелгәнен дә ҡушып) 226 миллиард һумға барып еткән.

Банк белгестәре раҫлауынса, ипотека буйынса кисектерелгән бурыс күләме үҙгәрмәгән тиерлек һәм ул дөйөм бурыстың 0,6 процентын тәшкил итә. Һис шикһеҙ, был күрһәткестең артмауына бурысты реструктуризациялау программалары ла ярҙам итә. Улар коронавирус пандемияһына ярашлы ла, уға саҡлы ла ҡабул ителгәйне. Улар иҫәбендә кредит һәм ипотека каникулдарын, банктарҙың үҙ программаларын күрһәтергә мөмкин. Ярты йыл эсендә республиканың 3 400 тирәһе кредит алыусыһы үҙ бурыстарын оптималләштерә алған. Түләү барышына каникул бирелгән йәки реструктуризация үткәрелгән бурыстар 4,3 миллиард һум тәшкил итә, был – бөтә кредит портфеленең ике проценты тигән һүҙ.

Ипотека проценттары, шулай итеп, һуңғы осорҙа кәмей төшһә лә, торлаҡтың квадрат метры хаҡы үҫеүҙән туҡтамай. Төҙөүселәр ҡалҡытҡан йорттар халыҡтың һатып алыу һәләтенә тура киләме? Илебеҙҙә был күрһәткестең түбән килеш ҡалыуы дәүләт өсөн сер түгел, шуға күрә лә торлаҡ хаҡының бер өлөшөн ҡаҙна аша ҡапларға мөмкинлек биргән махсус программалар эшләп килә, ләкин иҡтисади көрсөк арҡаһында уларҙы финанслау һиҙелерлек кәметелде.

Башҡортостанда һуңғы йылдарҙа йоғонтолораҡ булырға тейешле башҡа йүнәлештәргә лә өмөт бағлайҙар. Мәҫәлән, төҙөлөш өсөн аҡса туплау механизмына. Ул ғәҙәттәге ипотека менән сағыштырғанда, бер нисә өҫтөнлөккә эйә: был программала ҡатнашырға йыйынғанда банкка түләрлек хәлең барлығын иҫбатларға кәрәкмәй, ә өс йылдан һуң, йәғни фатир әҙер булғас, етмәгән сумманы 6-8 процент менән генә бурысҡа алыу форсаты тыуа. Ошо программаға быйыл бер нисә мең ғаиләнең инеүе көтөлә, ә был иһә төҙөлөш тармағына етди ярҙам булмаҡсы.

Ауыл еренә килгәндә, һуңғы йылдарҙа шәхси йорттарҙы электр энергияһына һәм газға тоташтырыуҙа проблемалар булмауы эште еңеләйтә. Һыу үткәреү мәсьәләһе республиканың адреслы инвестиция программаһы аша хәл ителер йәки уны төҙөлөш ойошмалары үҙ өҫтөнә алыр тип көтөлә.

Бер юлы эксперттар Башҡортостандағы торлаҡ майҙанының үҙгәрә төшөүен дә билдәләй. Бынан 10-15 йыл элек кешеләр фатирҙы теләһә ниндәй яңы төҙөлгән йорттан да алырға әҙер ине. Хаҡы ғына арзаныраҡ булһын. Был айырыуса торлаҡ мәсьәләһе совет заманынан уҡ ҡырҡыу булған Өфөгә хас күренеш ине. Хәҙер килеп, ундай ығы-зығы заманы артта ҡалды, фатир һатып алырға теләүсе буласаҡ йортҡа ҙур талаптар ҡуя.

Банк был проценттарҙы ҡайҙан ала?

Тәбиғи, банк ипотека алған кеше ҡайтарған төп бурыстан түгел, ә ошо кредиттан файҙаланған өсөн ул түләгән проценттарҙан табыш ала. Әйткәндәй, Европала ипотека буйынса банк ставкалары 3,27 проценттан алып 4,6 проценҡа тиклемге арауыҡта тирбәлә, ә бит халыҡтың йәшәү кимәле былай ҙа беҙҙәгенән юғарыраҡ.

Ә ни өсөн беҙҙә күберәк хаҡ ҡуялар? Ҡануниәткә ярашлы, банктар Рәсәйҙең Үҙәк банкы билдәләгән “асҡыс ставкаһы”на ҡарап эш итә, был ставка юғарыраҡ булған һайын банктар ҙа кредит хаҡын күтәрә бара. Ябайыраҡ әйткәндә, Үҙәк банктан аҡса ала һәм уны ҡулланыусыларға һата. Ҡыйбатыраҡҡа һатып алынған тауарҙы, әлбиттә, тағы ла ҡиммәтерәк хаҡҡа һатырға тырышалар, шунһыҙ банктар табыш ала алмай һәм, ғөмүмән, үҙҙәрен дә аҫрай алмаясаҡ.

Икенсе мөһим сәбәп: банктарҙың кредит итеп өләшерлек үҙ аҡсаһы күп түгел. Өсөнсө сәбәп: халыҡтың депозитта тотҡан аҡсаһы шулай уҡ аҙ, сөнки уртаса килем беҙҙең илдә элек-электән иҡтисади яҡтан алғараҡ киткән илдәр менән сағыштырғанда байтаҡҡа түбән. Банктар иһә был аҡсаны әйләнешкә сығарыр, шул иҫәптән ипотека кредиты ла өләшер ине. Был сығанаҡты улар файҙалана, әлбиттә, тик әйләнешкә сығарырлыҡ миллиардтар йыйылмай.

Дүртенсе сәбәп: илдә инфляция кимәленең һаман да юғары килеш ҡалыуы. Ипотека буйынса процентты билдәләр алдынан банктар белгестәрҙең инфляцияға ҡарата күҙаллауын да иҫәпкә алырға мәжбүр. Бишенсе сәбәп, ҙур булмаһа ла, бар: банктар мөмкин тиклем күберәк табыш алырға теләй. Баҙар иҡтисады ҡанундарына ярашлы, тауарҙың хаҡын ихтыяж менән тәҡдим билдәләй. Шуға ярашлы, ипотека алырға теләгәндәр күберәк булған һайын, уның хаҡы (проценттары) ла күтәрелә төшә.

Фатир ҙа һатып алырға, банкты ла байытырға

Ипотека кредиты биреү банктар өсөн ҙур табышлы эшмәкәрлек булып тора. Был осраҡта банктарҙың үҙҙәре өсөн хәүеф юҡ: улар бит һеҙ һатып алған фатирҙы һәм ғүмерегеҙҙе аманат итеп ала. Кредит алған кеше менән бер-бер хәл була ҡалһа, банк страховкалау фондынан килешеүҙә ҡаралған сумманы ала һәм фатирҙы ла үҙенә кире ҡайтара. Артабан ул фатирҙы һата һәм кредитсы түләп өлгөргән сумманы уның вариҫтарына ҡайтара, ҡалған аҡсаны үҙенә ала. Кредитсы бөлгөнлөккә төшкән һәм артабан түләй алмаған осраҡта ла фатирға банк хужа.

Әлбиттә, банк кредитсы түләй алмаған осраҡтар өсөн был бурысты кире ҡайтарыу (мәҫәлән, фатирҙы тартып алып) өсөн махсус белгестәр тотһа ла, кредитсының төп сумманы һәм проценттарҙы ай һайын түләп барыуы уға отошлораҡ. Икенсе төрлө әйткәндә, ул бурысҡа алыусының бөлгөнлөккә төшмәүе яҡлы. Банк даирәһе белдереүенсә, ипотека түләү был ғаиләнең хеҙмәткә яраҡлы ағзалары килеменең 40 процентынан да артмаҫҡа тейеш, юғиһә артабан даими түләп барыу өсөн хәүеф тыуа.

Киләсәккә үҫеш нисек төҫмөрләнә?

Рәсәйҙә ипотека кредиты үҫешенең киләсәге өмөтлө, тик бының өсөн дәүләттең маҡсатлы ихтыяры һәм банктар эшмәкәрлеген бер аҙ үҙгәртеү кәрәк, тип иҫәпләй белгестәр. “Дәүләттең ипотека кредитын үҫтермәй һәм камиллаштырмай сараһы юҡ, сөнки иҡтисадтың төп нигеҙен тәшкил иткән төҙөлөш тармағын әүҙемләштерә барырға кәрәк”, – ти улар. Ә был тармаҡ граждандар фатир һатып алһа ғына алға барасаҡ. Шул уҡ ваҡытта торлаҡты бер юлы һатып алырға хәленән килгәндәр һирәк осрай, күпселек уны ипотекаға алырға мәжбүр.

Был осраҡта банктарҙың эшмәкәрлегенә һәм уны камиллаштырыу юлдарына төп иғтибар бирелергә тейеш. Ипотека кредиты буйынса беҙ түләгән проценттар банк хеҙмәткәрҙәренең эш хаҡына йәки уны арттырыуға ғына йүнәлтелә икән, тип уйлау хата буласаҡ. Был аҡса банкты рекламалау, маркетинг тикшеренеүҙәре өсөн түләүгә һәм башҡа сығымдарҙы ҡаплауға ла йүнәлтелә.

Сығымдарҙы ҡаплау үҙмаҡсат түгел, табыш алырға ла кәрәк бит әле. Саф табыш күләме һәр саҡ үҙгәреп тора, һәм ул банктың ҙурлығына, уның сәйәсәтенә бәйле. Бында ла сауҙалағы кеүек үк: һатыу селтәре киңерәк булған һайын һатып алыусылар ҙа күберәк була һәм әйләнешкә лә ҙурыраҡ сумма сыға.

Бер үк ваҡытта ипотека кредиты буйынса кисектерелгән бурыс та арта төшкән: быйыл тәүге ярты йыллыҡта ғына ла ул 541 миллион һумға артҡан, ә был бурыстың дөйөм суммаһы 6,3 миллиард һум тәшкил итә. “Ведомости” гәзите хәбәр итеүенсә, кисектерелгән бурыстың шулай ҙурайыуындағы төп сәбәпселәр – Ҡырым Республикаһы һәм Севастополь ҡалаһы.

Үҙәк банктың “Долговой консультант” агентлығы белдереүенсә, пандемия таралыуы осоронда кредит ставкаларының кәмеүе һәм халыҡты ылыҡтырыуы, шулай уҡ торлаҡ йорттарҙы файҙаланыуға тапшырыу ваҡытының күҙәтелмәүе кисектерелгән бурыстың артыуына булышлыҡ иткән. Макроиҡтисади анализ һәм ҡыҫҡа ваҡытлы күҙаллау үҙәгенең аҡса-кредит сәйәсәте йүнәлеше етәксеһе Олег Солнцев раҫлауынса, кредит өсөн билдәләнгән ваҡытҡа ярашлы түләй алмаусыларҙың артыуы процент ставкаларына түгел, ә беренсе иғәнәнең күләменә бәйле. Быйыл ташламалы ипотека өсөн тәүге иғәнә бөтә алынасаҡ сумманың 15-20 процентын тәшкил итә, ә иң ныҡ кисектерелгән бурыс тәүге иғәнәһе 10 процент ҡына булған кредит алыусыларға тура килә икән.

Ташламалы ипотека кредитын биреү быйыл апрелдә башланды һәм ул ноябргә саҡлы дауам итәсәк. Июндә уның шарттарын ҡайтанан ҡарап сыҡтылар: тәүге иғәнә күләме дөйөм бурыстың 20 процентынан 15 процентҡа төшөрөлдө. Мәскәү ҡалаһы һәм өлкәһе, Санкт-Петербург ҡалаһы һәм Ленинград өлкәһе өсөн лимит 8 миллион һумдан 12 миллион һумғаса, ә башҡа төбәктәр өсөн өс миллион һумдан алты миллион һумғаса арттырылды. Ипотека буйынса субсидия биреү ипотека баҙарында “ҡыуыҡ” барлыҡҡа килтереү хәүефе тыуҙыра, йәғни халыҡтың түләргә һәләте етерлек булмаған өлөшө бурысты ныҡ кисектерергә лә мөмкин, был инде банк системаһы өсөн “шартлау” яһарға ла һәләтле, сөнки таратылған кредитты ҡайтанан йыйып алыу ғәйәт ҙур ҡыйынлыҡ тыуҙырасаҡ. Был турала июлдә иҡтисад министры Максим Орешкин менән финанс министры урынбаҫары Алексей Моисеев та хафаланыу белдергәйне. Әммә Үҙәк банк рәйесе Эльвира Нәбиуллина был фекер менән риза түгел, уның белдереүенсә, бурыс йөгө рәсәйҙәр өсөн артыҡ ҙур тип булмай.